Одной из наиболее востребованных услуг на рынке недвижимости стал перевод жилого помещения в нежилое. Чаще всего квартиры или дома выкупаются под офисы, магазины и прочие коммерческие функции. Обычно, это квартира на первом этаже жилого дома. Далее следует ряд согласовательных процедур для осуществления перевода в нежилой фонд.
Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 Гражданского Кодекса Российской Федерации и ст. 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан. При этом в п. 3 ст. 228 Гражданского Кодекса Российской Федерации указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Есть определенные параметры, по которым квартира может быть не переведена. Так, к «непереводимым» относятся квартиры, в которых невозможно сделать отдельный вход. Еще одна причина, по которой перевод может не состояться — несогласие соседей, к тому же, право собственности на квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц. Это значит, что перевод в нежилой фонд жилого помещения должно быть единодушным решением всех проживающих в квартире. Все бывшие жители квартиры должны быть выписаны из нее, так как у покупателя позже могут возникнуть юридические неприятности.
Важно учитывать, что дом или строение, в котором находится помещение, подлежащее переводу в нежилой фонд, должны быть признаны соответствующими всем нормам безопасности, то есть они должны быть пригодными к использованию по назначению и не находиться в аварийном состоянии. Здание не должно находиться в очереди на снос, а перепланировка (если такая планируется) должна быть согласована со всеми жилищно-коммунальными и проектными инстанциями.
Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях 22-24 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.
Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
За 45 дней решение должно быть принято.
Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе выдается документ, подтверждающий принятие решения (далее – Уведомление).
В случае необходимости проведения переустройства, и/или перепланировки переводимого помещения, и/или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения
Уведомление должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Уведомление подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ). При необходимости их проведения они осуществляются на основании указанного уведомления, их завершение подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления. В этом случае окончание перевода помещения подтверждает акт приемочной комиссии, который является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого (ч. 8, 9 ст. 23 ЖК РФ).
Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии
по Республике Алтай